Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier en Nouvelle-Zélande

Découvrez tous les aspects fiscaux d’un investissement immobilier en Nouvelle-Zélande.   

Il existe une convention fiscale entre la France et la Nouvelle-Zélande, dont l’objectif est d’éviter au contribuable une double imposition.

Ce dossier se focalisera sur les aspects fiscaux du point de vue des autorités néo-zélandaises (à savoir l’IRD: Inland Revenue Department) et traitera les points suivant :

• Pourquoi investir en Nouvelle-Zélande (rendements & Plus-values)
• Les rendements financiers
• Les avantages fiscaux

1. Pourquoi investir ? (rendements et plus-values)

L’investissement immobilier peut générer 2 types de revenus :

• Des loyers
• Des plus-values en cas de revente

On peut certes rétorquer qu’une revente peut entraîner une moinsvalue, mais c’est un cas extrêmement rare (catastrophe naturelle, effondrement de terrain, catastrophe économique…).

Il faut également noter que tout investissement immobilier génère des dépenses. Penser le contraire serait inconséquent.

Enfin, il faut également considérer certains investissements immobiliers qui ne génèrent pas de revenus – en tous cas à court terme – mais génèrent des dépenses (impôts fonciers, maintenance, rénovations…). Les terrains nus, par exemple, ne génèrent pas de revenu locatif (sauf terrains agricoles) mais génèrent des dépenses (impôts fonciers, fauchage de l’herbe…).

Le solde généré par un investissement, s’il est positif, sera appelé en anglais « positive gearing ». S’il est négatif, on parlera de « negative gearing ».

Le système fiscal néo-zélandais possédait l’avantage particulier d’encourager certains investisseurs à utiliser à leur profit le « negative gearing », dans le cadre de sociétés appelées « LAQC » ou « Loss Attributing Qualifying Company ».

Les LAQC ont cependant été supprimées en 2011, et remplacées par des LTC ou «Look Through Company1».

Dans le cadre du système fiscal néo-zélandais, il n’est donc pas dénué de sens pour un investisseur de songer à investir dans un bien immobilier qui « coûte » davantage qu’il ne rapporte.

LES LOYERS ET LES PLUS-VALUES

Les loyers sont les revenus les plus habituels recherchés par tout investisseur.

Le raisonnement de base est simple : j’emprunte 100 à ma banque à un taux de 5 % pour acheter un appartement, je loue cet appartement à un taux de rendement net de 5 %.

Je rembourse ma banque, cet appartement ne me coûte rien, au bout de 10 ans je le revends 150 et j’empoche la plus-value de 50.

Il y a certes des risques à investir de la sorte, car les taux bancaires peuvent augmenter et les loyers diminuer ; de même, les plusvalues ne sont pas garanties.

Après tout, il y a un risque dans tout investissement quel qu’il soit.

Par rapport à d’autres investissements, mobiliers notamment, l’investissement immobilier est généralement plus sûr. Acheter une action d’une société revient à parier sur la capacité d’une entreprise à se développer. Acheter un terrain revient à parier sur le développement de la région ou du pays où il se trouve.

Pour beaucoup d’investisseurs, l’investissement immobilier est plus sécurisant, car plus « palpable ». Si on achète une maison dont la valeur diminue, on peut toujours disposer d’un toit. Lorsqu’une action perd toute sa valeur, on n’a que du papier…

En observant le marché immobilier néo-zélandais sur les 15 dernières années, on s’aperçoit :

• Que le prix des fermes a été multiplié par 8 (source: REINZ)
• Que le prix des maisons a été multiplié par 5 (source: REINZ)

Ces simples chiffres n’incitent pas à penser que les prix de l’immobilier vont s’effondrer. D’autant que d’autres indicateurs du degré de risque du marché sont plutôt rassurants :

• L’économie néo-zélandaise, même s’il s’agit d’une économie essentiellement agricole et touristique (peu ou pas d’industrie) se porte bien : la croissance est sérieuse (2 à 4 % par an)
• L’inflation est faible (environ 2 % par an)
• • Le taux de chômage est très bas (4 % en Juin 2020 soit l’un des plus bas des pays de l’OCDE)
• La Nouvelle-Zélande est un havre de paix, comparé à la plupart des autres régions du monde
• La corruption est quasi-inexistante
• etc

2. Les rendements financiers

Pour en revenir aux loyers, qui sont l’objectif numéro 1 recherché par tout investisseur, il faut insister sur la définition du « yield », qui est le taux de rendement locatif de l’investissement.

Yield = Loyer annuel / Valeur de la propriété

Les investisseurs commerciaux se fixent généralement un objectif de rendement avant de se lancer dans une recherche de propriété.

EXEMPLE : j’emprunte à 4 %, je veux un taux de rendement de 6 % pour couvrir mes frais et garder une marge de sécurité.

Si l’immeuble que l’on me propose est vendu 1 000 000 $NZ et que le loyer actuel versé par les locataires est de 50 000 $NZ par an, mon rendement (R) sera :

R = 50 000 / 1000 000 = 5 %

En d’autres termes, je n’atteins pas mon objectif de rendement de 6 %.

Je vais donc faire une offre d’achat inférieure, de façon à augmenter ce rendement financier.

Ma proposition d’achat (PA) sera donc :

PA = 50 000 / 0.06 = 833 333 $NZ

Pour les investissements immobiliers résidentiels effectués avec un objectif de rentabilité, la même approche doit être

retenue.

Avant d’acheter, il convient de savoir :

• Quel est le coût total de la propriété (prix d’achat augmenté des frais annexes)
• Quel est le revenu locatif net que l’on peut attendre Le coût total de la propriété peut comprendre :
• Les frais d’approche (déplacements…), de notaire et d’inspection du bien
• Les taxes à rembourser au propriétaire (au prorata temporis)
• Le prix d’achat du bien
• Les travaux de remise en état avant location
• Etc…

Le revenu locatif net est égal aux loyers annuels minorés des dépenses à la charge du propriétaire. Pour un appartement, les dépenses à la charge du propriétaire seront par exemple :

• Les impôts locaux
• Les charges communes (« Body Corporate fees »)
• Assurances

Dans tous les cas, il convient de demander à l’agent immobilier de préciser ces dépenses et au notaire de s’assurer

que les chiffres sont cohérents. Pour les investissements effectués sans intention de location, il convient de calculer quels seront les coûts d’entretien et de maintenance du bien. On peut par la suite se fixer comme objectif de louer la maison, un ou deux mois par an, pour couvrir ces frais.

Pour les biens achetés avec un objectif de revente (spéculatifs), il faut se fixer un objectif chiffré en termes de prix de revente (j’achète à 100, je revends à 200), et connaître à l’avance les coûts prévisionnels de maintenance (taxes, entretien).

3.Les avantages fiscaux

Les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier en Nouvelle-Zélande sont nombreux.

Pour mieux comprendre la fiscalité des investissements immobiliers, il faut insister sur les points suivants:

• Il n’existe pas de taxation sur les plus-values en Nouvelle-Zélande

Cependant, la NZ a introduit une nouvelle loi en octobre 2015 afin de limiter la spéculation a court terme. Revendu avant 5 ans, la plus-value du bien devra être réintégrée à la déclaration de revenu du vendeur, donc imposée au taux de l’impôt sur le revenu en vigueur au moment de la vente.

• Il n’existe pas de droits d’enregistrement en Nouvelle-Zélande
• La taxation des gains se fait en fonction des intentions de l’acheteur et de la structure qui investit
• La déductibilité des dépenses n’est pas la même, selon que l’investissement est résidentiel ou commercial

Pour plus d’informations l’investissement immobilier en Nouvelle-Zélande, téléchargez notre guide