Comment déceler le vrai du faux sur les appartements hôteliers en Nouvelle-Zélande ?

Domaines NZ Ltd est une société de droit néo-zélandais, créée en 2004, avec l’objectif d’apporter aux investisseurs francophones des solutions globales d’investissement immobilier en Nouvelle-Zélande.

Parmi ces différents types d’investissements, nous vous proposons en exclusivité plusieurs programmes hôteliers exploités par les chaînes hôtelières QUEST Serviced Apartments, RAMADA et Wyndham Garden.

Qu’est-ce qu’un appartement hôtelier ?

Une résidence hôtelière, est un ensemble de logements standardisés de différentes tailles (de la chambre d’hôtel au F3). Ils sont aménagés et équipés (ex : cuisine intégrée) pour recevoir une clientèle touristique pour des séjours généralement de courte durée. Leur usage est adapté aux séjours loisirs ou aux voyages d’affaires.

Les résidences hôtelières (ou «apparts-hôtels») sont gérées par un seul opérateur, bien souvent une chaine hôtelière, qui est lié aux propriétaires par un bail de longue durée.

VRAI : 1/3 de nos clients ont déjà réinvesti dans un appartement hôtelier.

Plus d’un tiers de nos clients qui ont déjà investi dans une résidence hôtelière en Nouvelle-Zélande ont acheté un 2ème appartement ou plus dont :

• 43 % ont acquis 2 appartements hôteliers ;
• 30 % ont acquis 3 appartements hôteliers ;
• 18 % ont acquis 4 appartements hôteliers ;
• 9 % ont acquis 5 appartements hôteliers ou plus.

VRAI : un loyer garanti par contrat pendant 15 ans.

Lors de l’achat d’un appartement hôtelier, le propriétaire signe un bail de 15 ans renouvelable 3 fois 5 ans avec le franchisé agréé. Ce contrat assure au propriétaire un loyer garanti qui sera réévalué de 2% par an, à partir de la quatrième année du bail. Tous les 5 ans a lieu une réévaluation du loyer en fonction de l’indice des prix. Selon la conjoncture, le loyer reste identique ou augmente de 1,2, 3, 5, 10, 15%, voire plus. Le loyer ne peut baisser.

Dans le cas où un investisseur souhaite racheter un bien, celui-ci bénéficiera des mêmes garanties auxquelles l’ancien propriétaire a eu droit. Pour connaitre le nombre d’années de loyer garanti qui lui restera, il suffira de retrancher au bail initial de 15 ans le nombre d’années écoulées depuis l’achat.

FAUX : les propriétaires vont avoir une augmentation incontrôlée des charges de copropriété

Les charges de copropriété augmentent en fin d’année 1. Pourquoi intervient cette augmentation ? Parce qu’un nombre de contrats de maintenance (Ascenseur, climatisation, etc.) sous garantie la première année, deviennent payants. Lorsque nos consultants Domaines NZ présentent les programmes hôteliers, les charges de copropriété annoncées sont augmentées de 25% par rapport au budget estimé fourni par le syndic, car ce dernier est basé sur la première année d’exercice. L’assurance obligatoire reste le plus gros poste des charges de copropriété, mais elle dispense le propriétaire de contracter une assurance pour son appartement.

VRAI : l’hôtel prend en charge une partie des frais liés à l’usure de l’appartement

L’hôtel est responsable d’une grande partie de l’entretien de l’appartement du propriétaire et prend en charge les travaux de peinture et à partir de la 5ème année, le remplacement du mobilier et de l’équipement électro-ménager. Le propriétaire est responsable des frais liés à l’électricité, la plomberie et aux éléments fixes de l’appartement (Serrure, fenêtre, etc.).

FAUX : les investisseurs étrangers doivent payer des taxes particulières.

Les propriétaires sont soumis aux mêmes droits, obligations et à la même fiscalité que les résidents néo-zélandais. L’année d’achat du bien, le propriétaire paye des frais de notaire fixes et réduits ainsi que les honoraires Domaines NZ. Ces frais sont fiscalement déductibles de son revenu annuel. Il n’y aura donc pas d’impôt sur le revenu la première année. Par la suite, les dépenses liées à cet investissement sont la taxe foncière, les charges de copropriété et l’impôt sur le revenu annuel net.

VRAI : le propriétaire déduit tous les frais liés à son appartement

Chaque année, le propriétaire de l’appartement hôtelier pourra déduire de son revenu net imposable :

• Les charges de copropriété ;
• La taxe foncière ;
• Les frais de comptabilité (Optionnel)* ;
• Les billets d’avion (Un par an par propriétaire) ;
• La location de voiture ;
• L’amortissement du mobilier électro-ménager (5 ans).

*  Ce service proposé par Domaines NZ est destiné à tous les propriétaires francophones qui ne résident pas en Nouvelle-Zélande et qui souhaitent s’attacher les services d’un agent francophone sur place.

VRAI : les projets neufs nécessitent souvent deux ans entre la vente sur plan et la date de livraison des appartements aux propriétaires.

Il convient de noter que cette remarque est valable pour tout type d’investissement immobilier sur plan en Nouvelle-Zélande. Le groupe Safari, avec lequel Domaines NZ travaille depuis plus de 10 ans, construit en moyenne 2 à 3 résidences hôtelières chaque année, ainsi nous sommes en mesure de proposer à nos clients des solutions à court terme.

VRAI : l’acompte que les investisseurs ont versé leur rapporte de l’argent le temps de la construction.

L’acompte versé sera immobilisé sur le compte bancaire du notaire du vendeur jusqu’à la livraison de l’appartement hôtelier. Des intérêts sur l’acompte versé seront crédités à l’acquéreur au moment du règlement final. Si les investisseurs possèdent l’intégralité des fonds disponibles pour l’achat de leur appartement, alors ces derniers pourront, dès le versement de l’acompte, les placer sur un compte à terme en Nouvelle-Zélande bien rémunérés (3,5% en 2019).

FAUX : les appartements hôteliers s’adressent principalement à des investisseurs étrangers.

Ces 10 dernières années, la majorité des appartements hôteliers construits par le promoteur immobilier du groupe Safari ont été acquis par des néo-zélandais et des résidents en Nouvelle-Zélande.

Le pourcentage des résidences hôtelières acquises par les résidents néo-zélandais (RNZ) et les investisseurs étrangers (non-resident) est le suivant :

• Ramada Tuam (62% NZR et 38% non-resident) – Appartements hôteliers uniquement
• Ramada Federal (72% NZR et 28% non-resident) – Appartements hôteliers uniquement
• Ramada Remarkable (75% NZR et 25% non-resident) – Appartements hôteliers uniquement
• Ramada Albany (63% NZR et 37% non-resident) – *
• Ramada Victoria (61% NZR et 39% non-resident) – *
• Ramada Manukau (45% NZR et 55% non-resident) – *
• Ramada Frankton (71% NZR et 29% non-resident) – Appartements hôteliers uniquement
• Ramada Kawarau River (72% NZR et 28% non-resident) – *
• Ramada Newmarket (49% NZR et 51% non-resident) – *

* Ces programmes comprennent des appartements hôteliers et résidentiels.
** Chiffres mis à jour le 10 juillet 2019. 

VRAI : la majorité de nos investisseurs francophones viennent de Polynésie française et de Nouvelle-Calédonie.

Le succès que nous avons rencontré à l’étranger tient à la nature des produits que nous proposons, à leur rentabilité ainsi qu’à leur facilité de gestion. Nos clients étrangers viennent d’Asie (Singapour, Chine, Malaisie, …) mais aussi d’Europe (France, Suisse, …). Et aussi bien sûr de nos voisins de Nouvelle-Calédonie, l’île la plus proche de Nouvelle-Zélande, et de Polynésie française qui entretient des liens très anciens avec la Nouvelle-Zélande.

VRAI : les Australiens investissent peu dans l’immobilier en Nouvelle-Zélande

En effet, les australiens sont soumis à un système d’imposition particulier qui les oblige à restituer tout type de revenu immobilier perçu en Nouvelle-Zélande dans leur pays d’origine et sont redevables d’une taxe supplémentaire.

FAUX : les propriétaires non-résidents ne peuvent revendre leur appartement qu’à des investisseurs étrangers.

Le propriétaire achète un appartement en pleine propriété, il peut donc choisir de le revendre quand il le souhaite, avec le bail de location en cours et à qui il le souhaite, que ce soit des résidents néo-zélandais ou des investisseurs étrangers. Au cours de ces 10 dernières années, peu d’investisseurs ont revendu leur bien immobilier : « 98% des propriétaires qui ont investi avec le groupe Safari conservent leur appartement hôtelier afin de se constituer un revenu sur le long terme « .

Dans le cas où un investisseur souhaite revendre son bien, Domaines NZ reste l’interlocuteur privilégié pour les propriétaires francophones. Grâce à son réseau d’investisseurs, les propriétaires sont certains de pouvoir revendre leur appartement rapidement. Nos clients qui ont souhaité vendre ont pu le faire et sans perdre d’argent (toutes les reventes effectuées par Domaines NZ ont d’ailleurs généré une plus-value).

À propos du promoteur immobilier

Domaines NZ travaille depuis plus de 10 ans avec Safari Group. En effet, l’expertise de l’équipe, l’emplacement des immeubles, la qualité des produits et le respect des délais de construction nous offrent pleine satisfaction à nous et nos clients.

Beaucoup de nouveaux projets vont voir le jour en 2019, si vous souhaitez vous aussi investir en Nouvelle-Zélande, contactez notre équipe à [email protected]

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